东莞本地律师详解物业职责范围｜物业合同纠纷典型案例与索赔指南
东莞本地律师讲透：物业到底管什么？800字看懂物业职责范围
关键词：东莞本地律师、物业职责范围、物业合同纠纷、物业管理
“交了物业费，电梯还三天两头坏，物业到底有没有干活？”——这是东莞某小区业主群里刷屏的吐槽。作为东莞本地律师，我用800字帮大家厘清物业的法定职责，附两个本地判例，教你一眼识别哪些事可以找物业索赔。
一、法律怎么界定物业职责？
现行《民法典》第938条+《物业管理条例》第2条给出的“官方清单”可以浓缩成八句话：
- 共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修；
- 公共区域绿化养护；
- 公共区域保洁、灭“四害”；
- 秩序维护、消防巡查、安防监控；
- 对违规装修、占用消防通道等行为“告知-劝阻-报告”；
- 物业资料、业主档案保管；
- 代收、代管专项维修资金并每年公示收支；
- 合同约定的其他服务。
只要超出这八条，就要看合同里有没有“额外承诺”，否则物业可以拒绝。
二、东莞真实案例告诉你：哪些损失可以告物业
案例① 2023年东莞第一法院（2023）粤1971民初12xxx号
小区外墙瓷砖脱落砸坏业主车辆。法院认定物业未按《条例》第55条对外墙定期检查、维修，判令物业承担70%车辆维修费。
案例② 2022年东莞中院（2022）粤19民终8xxx号
保安擅自放行非业主车辆，导致业主车内财物被盗。法院认为物业未尽“秩序维护”职责，判决赔偿失主1.8万元。
三、三步取证，锁定物业责任
- 拍照+录视频固定现场；
- 48小时内向物业书面报修并保留回执；
- 通过“东莞阳光网-问政平台”同步投诉，生成政府流转号，增加证据链公信力。
四、律师提示
发现物业“不作为”，先书面催告，30日无果即可向法院提起“物业合同纠纷”。
东莞本地一审管辖：争议金额≤5万元适用小额诉讼，45天内快速结案。
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