不少东莞常平、大朗、桥头的当事人遇到这类麻烦：房子还在租期内，房东把房屋卖掉，新房主上门要求租客立刻搬离。很多人听过 “买卖不破租赁”，但不清楚什么情况下可以适用，哪些情形直接失效，由此产生大量租房、二手房、法拍房纠纷。
依据《民法典》第 725 条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。通俗来讲，只要租赁合同合法有效，承租人已经实际入住占有房屋，即便房屋卖给新业主，原租赁合同继续约束新房东，租客有权住到租期届满。重点提示：只签合同但没有实际入住占有房屋，不能适用买卖不破租赁保护。
但该规则不是万能的，实务中有两类法定例外，也是常平、大朗、桥头房产纠纷高频踩坑点。第一，房屋出租之前已经设立抵押，后续因实现抵押权导致房屋变卖、司法拍卖，租赁权不能对抗抵押权，新房东有权要求租客搬离，租客损失只能向原出租人追责。第二，房屋出租前已经被法院查封，之后才对外出租，该租约无法对抗新买受人。
还有一种实务风险：部分原房主为阻碍房屋处置，事后倒签虚假长期租赁合同。一旦被法院查实属于伪造租约，买卖不破租赁直接不成立，虚假租约无法对抗新房主权利。
很多购房者买房时忽略核查房屋是否存在真实租约，收房才发现屋内有长期租客；租客也容易轻信口头承诺，没有留存入住、交租凭证，发生诉讼时举证困难。
无论是买房人还是租客，遇到房屋产权变动与租赁冲突，不要盲目按网上说法自行处理。常平、大朗、桥头律师提醒，建议核对抵押、查封档案，保存租赁合同、转账记录、占有房屋证据，协商不成，及时通过诉讼确认各方权利，避免财产损失。联系方式：18719074417